引越しのお金に関する話

原状回復と善管注意義務

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

引越し時の敷金返還のトラブルはこの「原状回復」と「善管注意義務」のせめぎ合いであると言っても良いかもしれません。
引越し時の敷金返還のトラブルは当事者間の話し合いで調整がつかない場合には、国土交通省の相談窓口や関係団体などに相談することになります。
また地方公共団体の住宅センターや住宅課などでも敷金返還のトラブルの相談に乗ってくれますのでこじれた場合には第三者に介入してもらう方が良いでしょう。

借り手側に落ち度があった場合

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

敷金返還については引越し時にスムーズに行けば何よりですが、実際には多くのトラブルがつきものです。
これまでは主に貸し手側の暴利的な理由などによるトラブルの例を見てきましたが、今回は借り手側に落度があって、引越し間際にトラブルとなる例を見てみましょう。
敷金返還については原状回復が最も大きなキーワードであることは説明しましたが、一方では「善管注意義務」と言うキーワードも有ります。
これは「善良なる管理者としての注意義務」を略した言葉ですが、状況に応じた社会通念上において当たり前に要求される程度の注意義務と言うことになります。
つまり社会通念上の常識を超えたような、部屋の利用上での不注意や、管理方法、使用方法のずさんさなどが借り手側に有る場合には、借り手側に「責めに帰すべき事由がある」ということになり、貸し手側は借り手側に対して債務不履行、つまりあらかじめ決められている約束を守らなかったという理由で借り手に対して損害賠償を求めることができるということなのです。

特約を有効にするための３点

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

これはどう言うことかと言うと、1に関しては常識的に考えて妥当な特約内容で有るということです。
例えば通常のマンションのハウスクリーニング代金として500万円ものクリーニング代金を請求できることが明記されていたとしても、これは明らかに常識の範囲を超えており、暴利的ですので認められません。
また2に関しては特約内容が賃貸借契約書に明記されていたとしても、あまりに小さい文字で通常では判別不可能な大きさなどで書かれていても、借り手はその内容が理解できないため特約は無効となる場合が有ります。
3に関してもほぼ同様ですが、引越し時に契約書を盾に理不尽なクリーニング代などを請求しても、借り手本人が賃貸借契約書を交わす時点でその内容を理解していないと無効となることがあるということです。
つまり契約書に書いてあるから何でも有効というわけではなく、しっかりと相手に理解させなければならないということなのです。
このような根拠により、最近では悪質な特約に関する引越し時のトラブルは減少しつつ有ります。
またこのようなことを見ていると、つくづく敷金の返却のトラブルの種が本当は引越し時ではなく最初の契約を締結する時にすでに起こっていると言うことを再確認させられます。

特約の取り扱いについて

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

敷金に関しては特約というかたちで多くの制約が設けられる場合がありますが、この特約の取扱に関しては借り手側も貸し手側も注意が必要です。
敷金に関するトラブルで多発するのは原状回復に関する考え方の相違ですが、一応のガイドラインは国から示されているものの、これも法的な拘束力は有りません。
特約についてもいくつかの要因で特約が無効となる判例が出ています。
まず特約が有効であるためには次の3点が満たされている必要があります。
1.特約内容が暴利的なものではなく、合理的な理由に基づいていること。
2.借り主が当該の特約について内容を理解していること。
3.借り主が当該の特約の負担をすることを了承していること。

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よく書かれる特約の一例

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

●畳の張り替えやふすまの張り替え、壁紙の張り替えに関する特約
これは通常の経年変化や使用であっても、畳、ふすま、壁紙の張り替えを部屋の借り手が引越しする際に負担させると言う特約です。
自然の劣化や経年変化は通常は家主の負担で修復すべきですが、特約として付加され、この契約に同意した場合には当然有効となってしまいますので注意が必要です。
●造作買取請求権の放棄に関する特約
部屋の借り手が家主の許可の下で取り付けた造作に関しては家主に時価で買い取らせると言うのが造作買取請求権と呼ばれるものですが、これを無効にすると言う特約でこれも一般的な特約となっています。
●日割り家賃に関する特約
当初引越しして来た日や逆に退去する日が月半ばであるような場合に家賃を日割り計算するようにしてもらう特約です。
この特約が無い場合には例え月最後の1日だけ部屋を使用した場合でも一月分の家賃を払わなければならなくなります。
●小規模修繕に関する特約
住宅設備の修繕は家主が行うのが基本ですが、電球の交換など些細な修繕に関しては借り手が負担して修繕すると言う特約です。

特約は熟読しましょう

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

住宅の賃貸借契約では契約書の内容だけではカバーできない不備を特約と言う名目で設ける場合が良くあります。
たいていは家主に有利な特約ですが一般的賃貸借契約に引かされがちなありがちな特約としては以下のようなものがあります。
●敷引きに関する特約
前項で説明しましたので割愛します。
●ハウスクリーニングに関する特約
非常に良く設けられる特約です。
例え部屋の借り手が引越しの際に入念な清掃を行ったとしてもプロのハウスクリーニングによる清掃をさらに行い、その負担を借り手に請求すると言う特約です。
●解約に関する特約
賃貸の物件を解約し引越しをする場合にはある程度の余裕期間を持ち、家主に事前に通告しなければなりません。
通常は1ヶ月となっている場合がほとんどですが3ヶ月程度と長期の期間を設定している特約の場合もあります。

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更新料と敷引き

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

通常では保証金が9ヶ月分でそのうちの敷引き分は5ヶ月分となります。
つまり引越しの時点でほぼ確実に返ってくるのは残り4ヶ月分だけと言うことになります。
通常の敷金・礼金制度に比較して非常に金額の割合が高く感じますが、しかし一方ではこの敷引きを採用している地域では更新料を徴収する慣例はほとんど見られません。
そのため長期間に渡って同じ住居を利用する場合には逆に費用がおさえられると言うケースも出てきます。
また法律上においても敷引きの方法が特に違憲扱いされた例はほとんど見当たりません。
稀に法外な敷引きを設定する業者がいて、このような場合にはさすがにその筋の指導を受ける場合があるようですが。
いずれにしても敷金・礼金のシステムと保証金・敷引きのシステムは本質的な違いはないと言うことになります。
この方式に慣れている人の場合では引越しする場合に戻ってくる金額がはっきりしているために逆に便利だと考えている人も多くいます。

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関西の一部地域でよく聞く敷引きとは

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

主に関西の一部地域では、賃貸物件への入居の際に交わされる賃貸借契約で通常の「敷金・礼金」とは異なる「保証金・敷引き」と言う特約を設けている場合を良く見かけることがあります。
ごく大ざっぱであることを恐れずに説明すれば保証金は敷金にあたり、敷引きが礼金にあたります。
「敷」と言う文字が双方に使用されているため、こうした関西地方の賃貸借契約に慣れていない人に取っては混乱する原因となることが多いようです。
敷引きとして設定された金額は部屋の補修やいわゆる原状回復のための前払金として、賃貸契約が完了して引越しする場合にも退出する借り手に返還されることはありません。
ただし余程大きな破損が無い限り保証金の方はほぼ全額に近い額が戻ってくるようです。
こうした基本的な敷引きに関する知識が一般の地方の人には無いために、引越し時に敷引きがトラブルとなりやすいのですが、敷引きが問題となるもう一つの理由に、金額がかなり高額になると言う点があります。

更新時にも注意が必要

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

また引越し時ではなくても、契約の更新時に一方的に特約事項を盛り込んで来ている場合があります。
借り手にしてみれば更新と言うことであまり内容を熟読しないと言うこともあって良くトラブルの元となります。
あまりに一方的な特約条項は当然家主や仲介業者と話し合って納得がゆくように改善してもらう必要があります。
特に更新時にはすでに長年に渡る人間関係が家主との間に成立しており、このような問題に正面から挑みにくいと言うことも考えられます。
そう言った時には仲介業者や不動産業者に相談して問題を解決してもらえるように働きかけてもらいましょう。
いったん特約事項を安易に承諾してしまうと引越しの時にトラブルとなってしまいます。

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契約の中での特約事項には注意

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

賃貸の物件では特に賃貸借契約書の特約事項に注意する必要があります。
敷金やその内容についてはこれまでに説明しましたが、賃貸借契約書では基本的な条項にさらに特約条項を付加したものが目立ちます。
一見当たり前のことが記載されているように見えて実際はかなり借り手に不利な特約条項が加えられている場合もあります。
良くあるのは、経年劣化による部屋の痛みは家主である貸し手側の負担となるという大きなルールがあるにもかかわらず、壁紙の張り替え○○○○円、ふすまの張り替え○○○○円などと、非常に具体的な金額まで借主の負担として盛り込まれている場合があります。
特約と言ってもあくまでも貸し手と借り手の合意の上に結ばれるものですから、うっかりこうした特約条項を見逃すと、引越し時に大変高額な補修費用を一方的に要求される場合があります。
賃貸借契約書の特約条項に関しては特に注意して熟読しておく必要があります。