引越しのお金に関する話 » 未分類

敷金とは保証金のようなもの

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

引越し先が賃貸物件である場合には入居する際に敷金や礼金と言った名目である程度まとまった金額を納めなくてはなりません。
ここでは敷金について、そもそも敷金とはどういう性格のお金なのか、何のために払わなければならないのかなどについて考えてみましょう。
通常の賃貸契約では引越しの後に敷金を払うことが求められます。
敷金の具体的な金額としては最低の場合でも家賃1ヶ月分、通常で2～3ヶ月分、設備が整っている人気の高層マンションなどでは6ヶ月分程度を請求される場合もあります。
引越しの際に支払う敷金とは、部屋の借り手が賃貸借契約を行う時に貸し手である家主に支払うもので、入居中の家賃の未払いや、部屋の損傷などがあった場合に備えて預けておくお金と言うことになります。
つまり部屋を借りている間の保証金と言うことになります。

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退去時の敷金の返却

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

敷金は保証金ですから部屋の借り手が問題なく賃料を払い、特に問題無く部屋を使用した場合には、部屋を出て引越す際には全額戻ってくるべきものですが、実際にはほとんどのケースで敷金全額が戻ってくると言うケースはありません。
それどころか逆に追加料金が発生して余分にお金を払わなければならなくなることさえあるのです。
これは敷金が本来は賃料の支払が滞ったときに使用されるべくものであるものが、長年の慣例により、部屋を元通りの状態に戻すためにも使われるのが当たり前となっているためです。
賃料の未払いは事の次第がはっきりと判明しますが、部屋の状態の鑑定となると借り手と貸し手では必ず基準が違ってきます。
またこうしたことに備えて国からもガイドラインは示されているもののまだまだ明確ではなく、しかも部屋の使用方法は千差万別で一様に取り扱うことは不可能なのです。
また最近では引越しした時点での敷金は不要となっている賃貸物件もありますが、この場合でも部屋を損傷した時などは退去時に高額な請求が必ずきます。
要は支払うのが前か後かの違いだけです。

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礼金の意味

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

礼金もまた敷金同様、引越し時には支払うことが当たり前になっているお金ですが、敷金と礼金はその性格はまったく異なります。
前項で説明した通り、敷金は一種の保証金なので居住中に賃料の滞納などの問題が特にない場合で、家主が良心的である場合には退出の引越し時にはかなりの金額の返却が期待できますが、礼金は「部屋を貸していただいてありがとうございます。
」と言う感謝の気持ちをお金で表すものなので賃貸契約が完了して引越しして出て行く時も1円も戻ってくることはありません。
例え1ヶ月入居してみて自分の好みに合わないと言う理由で退去しても礼金は絶対に返ってきません。
歴史的な礼金の起源は終戦後の焼け野原で雨露をしのぐ部屋を貸していただいてありがとうと言う感謝の意味でお金を渡したのが日本における礼金の始まりのようです。
実際、敷金に関しては海外の賃貸でも同じような規定があるのが普通ですが、礼金と言いながら強制的にお金を払わされると言うのはあまり多くの国で行われていることではないようです。
そのため日本で暮らす外国人には礼金の説明が通じないため外国人に対しては部屋を貸し渋る傾向もあります。

礼金と仲介手数料

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

また一般的な賃貸借契約では敷金、礼金以外にも仲介手数料を払わなければなりません。
これは文字通り仲介した業者に払うお礼金ですがこれも本来は家主が払うべき性格のものだと言えるかも知れません。
ただし最近では事情が多少異なってきています。
不況が長く続いた影響で部屋あまりの状態が慢性化し、賃貸物件の稼働率が落ちているのです。
何ヶ月も部屋を空室のままにしておくと、家主は赤字になってしまいます。
そのため礼金を半額にしたり、あるいは全く無くして入居者を募る場合があるのです。
敷金が無料と言うのは警戒してかかる必要がありますが、礼金が無料と言うのは借り手に取ってはそれに越したことはありません。
場合によっては引越し代が浮いてまだおつりが来るような場合さえあります。

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更新料の問題

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

賃貸マンションなどの契約では再契約の際に支払われる更新料と言うものがありますが、これをめぐってはその是非が大きな問題となっています。
更新料と言うのは賃貸借契約の上で通常2年程度の契約が終了した際、継続して賃貸借契約を続ける場合には一定の金額を貸し手である家主に納めると言うものであり、更新料の金額としては一般的には家賃の1～2ヶ月分となっており、主に首都圏や近畿地方などで慣習的に行われて来たものです。
この更新料に関しては賃貸借契約書の中には盛り込まれているものの、法的な根拠は特になく単に慣習が残っているだけであり、保護者重視の観点から最近特に問題視されてきていました。
例えば賃貸借契約に基づいて2年分の契約の更新料として1ヶ月の分の賃料に相当する金額が支払われた後、何らかの理由で借り手が更新後1ヶ月ほどで引越しをしなければならなくなった際でも一度支払われた更新料は戻ってくることはありません。
これではあまりに貸し手優位の考え方であると言うのです。

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地域による更新料のとらえかたの違い

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

こうした更新料をめぐっては裁判にまで発展するケースもあり、賃貸業界ではその行方を見守っていると言うのが現在の状況ですが、前述のように更新直後に訳あって引越しをしなければならなくなるなどと言うことは意外と良くあるものです。
2年契約の更新料ならそのほとんどが返還されるのが当然と言う見方も確かに成立するように感じられます。
実は更新料が問題となる理由はもう一つあって、更新料を支払う慣例となっているのが首都圏や近畿などの区域に限って行われていると言うことです。
それまで更新料を払う必要のなかった地域に住んでいた人にとっては、引越しをして来たとたんに、さしたる法的根拠もない更新料の項目が付加された賃貸借契約を結ばされるのには抵抗があると言うのも理解できる気がします。

仲介手数料についてのキーワード

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

マンションなどの賃貸借契約を結び引越しをする際には仲介手数料も支払うことになります。
仲介手数料と言うのは、不動産業者を通して部屋探しをした際に契約が成立した時点で不動産業者に支払う報酬のことです。
仲介手数料に関しては宅建業者の報酬規定上に「賃貸の媒介報酬は業者が両当事者から受け取る報酬は家賃の1ヶ月相当分とし、居住用建物の賃貸の場合は一方の依頼者から受け取れる金額は、当該依頼者の承諾のある場合を除いて半月分以下とする」と明記されています。
ところがこの中には注意すべきキーワードがいくつか含まれています。
それは「媒介報酬」と、「当該依頼者の承諾のある場合を除いて」と言う部分です。
引越しを予定してあれこれ物件を探す際にチラシの端などに取引態様として「貸主」、「代理」、「媒介」と言う言葉が記載されているのに気がついた人も多いと思います。
これは住居の家主が直接貸し出す場合は「貸主」、家主の代理を不動産業者が行う場合を「代理」、家主と借り手の間を不動産業者が仲介する場合を「媒介」と呼んで区別しています。

仲介手数料の不明確さの改善

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

仲介手数料を払わなければならないのはこの内取引態様が「媒介」の時だけです。
これ以外はいずれも仲介は行われていないので仲介手数料を支払う必要はありません。
また仲介手数料は両当事者から受け取ることとされています。
そうであれば半月分の仲介手数料さえ支払えば良いはずですが、ここで2つ目のキーワードである「当該依頼者の承諾のある場合を除いて」と言う箇所が問題となるのです。
つまり本来借り手と貸し手が折半すべき仲介手数料を賃貸借契約書の中に借り手だけが払うと言う条項を設けることで「当該依頼者の承諾」と見なしているわけです。
引越しにはただでさえ費用がかかるのに、こんな不明確で消費者に不利なやり方は無いと言うことで最近はこうした一方的な仲介手数料の取り方にも疑問が投げかけられ、少しずつですが改善されつつあります。

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本来は部屋の借り手の保護が目的

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

引越し時の清算で最も問題となるのは敷金の返還です。
思ったより返却される敷金が少ない。
敷金以外にも追加請求された、敷金の使用内容が明確に説明されないなど、引越しの際の敷金の返却をめぐってはトラブルが絶えません。
敷金には大きく2つの役割があり、部屋の借り手が家賃を滞納した場合の保証と、部屋の傷んだ箇所を元に戻すための費用の2つです。
この内トラブルとなるのはほとんどが後者の傷んだ部分を元に戻す費用として敷金があてられた場合に集中しています。
この部屋の傷んだ部分を元に戻すと言う考えは「原状回復」と呼ばれています。
つまり部屋を貸した当初の状態に戻すためのハウスクリーニングや修復代を保証金である敷金から支払うわけですが、実はこの原状回復と言うのは本来は部屋の借り手を保護する目的で設けられた契約でした。

契約内容の確認の重要性

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

つまり快適に過ごすために部屋の借り手がエアコンを設置した場合などは、引越しの時には持って行きますよと言うものであり、なぜか日本では長い時間の変化とともにむしろ部屋の貸し手の権利を保護する規定に様変わりしてしまいました。
しかし原状回復とは言っても100％元通りに戻すと言うのは不可能で、ナンセンスなことです。
畳の日焼けや、生活に伴う汚れなどはどんなに神経質な人が部屋を利用しても必ず発生してしまいます。
そのためこのような経年変化や自然な劣化は本来借り手側が費用を負担すべきものではないのです。
とは言え部屋を故意に傷つけたり、過失によって汚してしまった場合、子供が壁などに落書きした場合などは当然借り手がその修復代金を負担する必要があります。
要はこうした損傷の境目をどこに置くかで原状回復の捉え方は大きく変化するのです。
引越しの費用などがかさむ時にあてにしていた金額の敷金が戻らないと言うのは借り手に取ってはショックなことです。
そのため最近では最初に契約を結ぶ時点での徹底した契約内容の確認の重要性が叫ばれています。

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